按照济南市人民政府批复的《济南市城市更新专项规划（2021-2035年）》要求，各区县根据市级专项规划和工作实际，开展分区城市更新专项规划。按照工作部署，委托济南市规划设计研究院开展《专项规划》编制工作。《专项规划》以市级专项规划为指导，结合槐荫区实际情况，对更新资源进行系统梳理；结合槐荫区国民经济和社会发展第十四个五年规划的总体要求确定更新目标和策略；通过提炼城市发展框架，明确城市更新重点；科学划定城市更新单元，明确更新项目实施计划；完善更新实施保障机制，探索收益平衡的相关政策建议。现向社会公开征求《槐荫区城市更新专项规划（征求意见稿）》的意见，社会各机关团体、企事业单位和个人均可向我单位提出意见和建议，意见征集为2023年11月30日至2023年12月30日。

联系人：戴燕

联系电话：0531—87086155

电子邮箱：hyzfbzgljgxk@jn.shandong.cn

互联网平台：http://www.huaiyin.gov.cn/gongkai/channel_6389ac583759918282641b2e/

通讯地址：济南市槐荫区张庄路327号，槐荫区住房和城乡建设局城市更新科（请在信封上注明“意见征集”字样）

槐荫区城市更新专项规划（征求意见稿）.pdf

槐荫区城市更新专项规划说明.pdf

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻党的二十大精神，坚持人民城市人民建、人民城市为人民，提高城市规划、建设、治理水平，加快转变超大特大城市发展方式，实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市。围绕济南基本建成新时代现代化强省会的远景目标，槐荫区作为中心城区重要区县，创新城市更新政策和 模式，积极推进城市更新工作，实现城区功能布局更加优化，助力新时代现代化强省会建设。 

二、编制目的

为有序推进槐荫区城市更新工作，发挥城市更新改善人居 环境、完善城市功能、提高土地利用效率、保护与传承历史文 脉、促进产业转型升级等方面的重要作用，按照《济南市城市 更新专项（2021-2035 年）》的要求，进一步梳理槐荫区城市 更新资源、明确城市更新工作推进重点、制定近期实施计划，编制本规划。

三、规划依据

(1)《中华人民共和国城乡规划法》（2019年修正）

(2)《中华人民共和国文物保护法》（2015年修正）

(3)《中华人民共和国土地管理法实施条例》（2021年修正）

(4)《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科〔2021〕63 号）

(5)《山东省城乡规划条例》（2012年）

(6)《山东省文物保护条例》（2016年修订）

(7)《山东省历史文化名城名镇名村保护条例》（2019年）

(8)《济南市城乡规划条例》（2017年）

(9)《济南市历史文化名城保护条例》（2020年）

(10)《济南市专项规划编制和审批管理规定》（济政办字〔2020〕5号）

(11)《济南市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》（济政发〔2021〕9号）

(12)《济南市槐荫区人民政府关于印发济南市槐荫区国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要的通知》（济槐政发〔2021〕1号）

(13)《济南市国土空间总体规划（2020-2035年）》（在编）

(14)《济南历史文化名城保护规划（2015-2030年）》

(15)《济南市城市更新专项规划（2021-2035年）》（济政办字〔2022〕58号）

(16)《关于加快实施城市更新的政策措施的通知》（济政字〔2022〕80 号）

(17)《关于印发济南市城市更新行动实施方案（2022-2025年）的通知》（济更组字〔2022〕2号）

四、规划原则

（一）规划引领，全区统筹。落实市级专项规划要求,优先保障全区公共资源配置要求，补齐民生短板，改善人居环境。

（二）注重实施，分类引导。坚持以更新项目为抓手，以更新资源为目标，分类施策，引导实行多样化更新方式，实现城市精准化治理。

（三）多方参与，共建共享。搭建实施平台，建立政府引导、市场参与、多行业协同、动态可持续的城市更新机制，引导多元主体参与，实现合作共赢。

（四）明确计划，有序推进。聚焦重点问题，统筹安排，合理划分实施时序，确保城市更新各项工作稳步推进。

五、编制背景和工作过程

按照济南市人民政府批复的《济南市城市更新专项规划（2021-2035年）》要求，各区县根据市级专项规划和工作实际，开展分区城市更新专项规划。按照区委区政府工作部署，区住建局牵头，区城投集团委托济南市规划设计研究院开展《专项规划》编制工作。

今年3月底完成现状调查和更新资源摸底，4月形成规划方案后对接区相关部门及实施平台，于5月和7月两次向槐荫区城市更新领导小组进行了汇报。目前已按照相关部门、平台及领导小组审议意见对规划成果进行修改完善。

六、规划主要内容

《专项规划》以市级专项规划为指导，结合槐荫区实际情况，对更新资源进行系统梳理；结合槐荫区国民经济和社会发展第十四个五年规划的总体要求确定更新目标和策略；通过提炼城市发展框架，明确城市更新重点；科学划定城市更新单元，明确更新项目实施计划；完善更新实施保障机制，探索收益平衡的相关政策建议。

（一）摸清资源家底，梳理更新资源。在市级城市更新专项规划确定的“1+4+N”的更新资源体系下，重点梳理棚户区43个（涉及93个地块，户数9543户，建筑面积36.88万平米，用地面积33.73公顷）；城中村12个（包括现状建成区内9个村，刘家堂村、刘家场村、孔家村、闫千户村、老屯村、八里桥居，南沙王庄村、东堡村和南堡村，以及城镇开发边界新划入的3个村，邹家庄村、刘七沟村和古城村）；旧厂区80个（涉及建筑面积137.66万平米，用地面积244.38公顷形成全区城市更新资源）；旧市场26个（涉及建筑面积41.45万平米，用地面积61.42公顷）。此外，梳理历史文化遗产98处（历史城区1处，传统风貌区1处，文保单位23处，历史建筑73处。）；老旧小区223个（涉及户数31784户，建筑面积226.88万平米，用地面积113.72公顷），最终形成全区城市更新资源库。

（二）确定更新目标，制定更新策略。根据槐荫区更新资源和城市发展特点，在市级更新规划要求的基础上，确定槐荫区城市更新目标为“新旧共生，有机更新的品质生态之城”。重点打造“新城区发展与老城区更新交相辉映的品质家园；人与自然和谐共生的美丽家园；人人共建共享的宜居家园”。更新策略总体为“留改拆”并举、以改为主，完善功能，提升品质。通过城中村改造重点重塑城市空间，塑造城市活力中心；棚户区改造应分区施策，提升生活环境品质；通过旧市场迁改，释放发展空间，打造都市消费集群；旧厂区改造应重点引导产业空间集聚，促进新旧动能转换；其他历史建筑保护和老旧小区综合整治应以空间品质提升为主。

（三）提炼发展框架，明确更新重点。通过梳理槐荫区城市发展历程，结合槐荫区“十四五”规划和国土空间总体规划，分析研究城市重点发展轴带，确定“两轴两带”城市发展框架（西客站央企总部城中央商务轴；经十路城市发展景观轴；纬十二路都市消费带；二环西路隆起带）。依托城市发展框架，结合各类更新资源现状及规划要求，明确5个近期更新重点项目区域（老商埠周边重点更新区域、市立五院周边重点更新区域、腊山立交周边重点更新区域、森林公园周边重点更新区域、北园高架以北重点更新区域）。划定“十四五”期间全区拟实施城市更新项目24个(其中包括1个零散棚户区项目，1个老旧小区改造项目）。形成槐荫区城市更新近期重点项目库，共涉及改造户数46378户、改造用地8441亩、改造建筑面积507万平米，粗略估算项目资金需求584亿元，土地出让收入约209亿元，整体倒挂375亿元。

（四）划定更新单元，明确实施计划。根据市级主管部门相关要求，提出城市更新单元划分原则。统筹槐荫区城市更新的区域发展和民生诉求，以更新资源评估为基础，以项目实施为导向，共划分9个城市更新单元，涵盖槐荫区“十四五”拟实施城市更新项目。结合项目实际情况，制定全区城市更新项目实施年度计划，并对近期重点更新单元内更新资源和更新项目情况进行了分析梳理，并提出了更新单元工作指引，明晰了下一层次更新单元评估工作的重点。此外，以段店片区城市更新单元为例，编制了更新单元调查评估报告，并通过市住建局审查备案，建立了更新单元调查评估报告编制样板。

（五）强化保障机制，提高项目收益。在存量发展的时代背景下，城市更新项目不同程度存在倒挂现象，为保障城市高质量发展，完善更新实施机制，有序推进城市更新工作，在规划调整、资金支持、实施保障等方面探索提出相关政策建议，探索收益平衡的相关政策建议。