一、城市综合体的定义

“城市综合体”是指将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体，亦称为“城中城”。

二、城市综合体的特征

（一）超大空间尺度。城市综合体是站在城市运营的角度进行的综合开发，与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系，室外空间尺度巨大。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，其规模通常在50—100万平方米。

（二）多种功能融合。通常城市综合体都包括大型商业中心、五星级酒店、写字楼及大型公寓，几个功能互相支持形成整体态势。如酒店、公寓、商场为写字楼的良性发展提供了硬件配套、形象和人气的保障，写字楼则为酒店、公寓及商场提供了客源。

（三）便利交通优势。城市综合体大多位于商圈核心位置，因此周边的环境必须对它形成有力的支持，通过便利的交通设施来保证综合体与城市保持密切的联系，为综合体的零售、办公、居住出行、商务活动、提供四通八达的交通组织。

（四）内部交通自成体系。通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”（Access Tree）体系。

（五）高科技集成设施。城市综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露明电梯为主；通讯由电话、电报、电传、电视、传真联网电脑等组成；安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证。

三、城市综合体开发模式

（一）酒店、写字楼、公寓、商场等各种功能均衡发展的模式。成功的关键因素：外因——位于CBD或城市中心的优越地理位置、位于主干道沿线或地铁口的便利交通条件、建筑面积20万平方米以上的规模、超高层或建筑群形成的强制性视觉冲击；内因——各功能共融不互扰的高水准规划设计、功能化体系（包含五星级酒店、甲级写字楼、高档或中高档购物中心、顶级酒店式或服务式公寓）、开发商的实力和经验及专业的管理团队。如香港太古广场、北京华茂中心。

（二）以写字楼为核心功能的发展模式。成功关键因素：外因——客户或产业支撑、超高层或建筑群形成的强制性视觉冲击；内因——写字楼大堂昭示性、功能化体系（写字楼带动其他功能，并定位其他功能的规模与档次）、建有商场、公寓的完善配套。如广州中信广场、深圳信兴广场。

（三）以酒店为核心功能的发展模式。成功关键因素：外因——不远离城市核心区的地理位置、位于主干道沿线的交通可达性、客户支持；内因——提供顶级差异化服务、功能化体系（五星级酒店带动公寓、写字楼并定位其的规模与档次）、开发商有足够的经济实力、建有顶级商场配套设施。如上海商城。

（四）以商业为核心功能的发展模式。成功关键因素：外因——位于城市核心区的地理位置、位于主干道沿线或地铁口的交通可达性、区域功能缺乏形成的客户需求客户支持、人流及商业气氛；内因——集综合、娱乐、观光等于一体明确定位，独具特色的建筑形式、业态、服务内容，功能化体系（商业为主导，其他功能为辅）、一流的合作团队。如深圳华润中心。

四、城市综合体典型介绍

（一）美国纽约“洛克菲勒中心”城市综合体。美国纽约“洛克菲勒中心”城市综合体打破了单一物业类型的叠加，聚合了被现代主义建筑思潮所倡导彼此分离的四种城市功能——居住、工作、娱乐和交通，创造出一个复杂的、多样化的“城中之城”。这座“城中之城”每天可容纳25万人次上班、观光、消费，使“洛克菲勒中心”成为仅次于华尔街的纽约第二中心，成为全世界“最大的城市中心”。

（二）法国巴黎“拉德芳斯”城市综合体。法国巴黎“拉德芳斯”是世界上第一个城市综合体，于上世纪五十年代开始建设开发，是集办公、商务、购物、生活和休闲于一身的现代化城区，也是世界上最具代表性的城市综合体。目前已建成写字楼247万平方米，其中商务区215万平方米、公园区32万平方米；建成住宅1.56万套，可容纳3.93万人；建成了面积达10.5万平方米的欧洲最大的商业中心；成为欧洲最大的公交换乘中心。优美的环境、完善的设施每年吸引约200万游客幕名而至。

（三）日本东京“六本木”城市综合体。日本东京“六本木”是近几年才诞生的以城市综合体规划所建造的全新聚落，它集住宅、商业大楼、购物中心、旅馆、餐厅、游憩与文艺设施于一体。六本木新城以办公大楼森大厦(Mori Tower)为中心，具备了居住、办公、娱乐、学习、休憩等多种功能及设施，是一个超大型复合性都会地区，几乎可以满足都市生活的各种需求，约有2万人在此工作，平均每天出入的人数达10万人。

（四）香港“太古广场”城市综合体。在香港金钟地铁站上盖的太古广场，是商业、购物、娱乐、文化荟萃之地。整个项目包括楼高四层的大型购物商场、3座甲级写字楼、2座酒店式住宅、1所会议中心及3间五星级酒店，提供一站式豪华消费及娱乐。这里是体验香港人吃喝玩乐生活消费模式的极佳去处。广场拥有3家五星级饭店、高级办公楼、住宅以及200多家专卖店，云集了多种世界名牌。

（五）深圳“华润中心”都市综合体。深圳“华润中心”城市综合体一期包含一个综合性的购物中心华润“万象城”和一个5A级的甲级写字楼华润大厦。“万象城”作为深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物及娱乐中心，总建筑面积达18．8万平方米，拥有6个商用楼面，近300个大小不一、功能不同的独立店面，是真正意义的“一站式”消费中心。华润中心由一座超五星级酒店、酒店式公寓、商业休闲广场以及高级住宅四大元素组成，向社会提供更为丰富的都市生活元素。